I OPŠTE ODREDBE

Opštim uslovima poslovanja agencije za nekretnine Bulevar Nekretnine Niš, Dušan Žikić PR, uređuje se poslovni odnos između posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti i nalogodavca (fizičkog ili pravnog lica). Zaključenjem ugovora o posredovanju, odnosno prihvatanjem ovih uslova nalogodavac potvrđuje da je upoznat i saglasan sa odredbama Opštih uslova poslovanja posrednika u prometu nepokretnosti.

II OPIS POSLOVA KOJE JE POSREDNIK DUŽAN DA OBAVI

- da zaključi ugovor o posredovanju sa nalogodavcem u pisanom obliku;
- da nastoji da nađe i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla;
- da da nalogodavcu objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;
- da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zakup je predmet posredovanja i da upozori nalogodavca naročito na moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnosti, upisana prava odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti, postojanje prava preče kupovine i ograničenje u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima;
- da obavi potrebne radnje u cilju predstavljanja (prezentacije) nepokretnosti na tržištu, da postavi oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na odgovarajući način i da izvrši sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za šta ima pravo na posebne, unapred iskazane troškove ;
- da omogući pregled nepokretnosti;
- da čuva podatke o ličnosti nalogodavca, a po pisanom nalogu nalogodavca da čuva kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti, u vezi sa čijim prometom, odnosno zakupom posreduje, ili u vezi sa tom nepokretnosti, ili o poslu za koji posreduje;
- da obavesti nalogodavca o svim okolnostima značajnim za predmetni posao koje su mu poznate;
- da posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja ugovora;
- da prisustvuje kod zaključenja pravnog posla (Predugovora i Ugovora);
- da prisustvuje primopredaji nepokretnosti;
Smatra se da je posrednik omogućio nalogodavcu vezu s drugim licem (fizičkim ili pravnim) o pregovaranju za zaključenje pravnog posla, ako je nalogodavcu omogućeno stupanje u vezu sa drugim licem sa kojim je pregovarao za zaključenje pravnog posla, a posebno ako je: - neposredno odveo, ili uputio nalogodavca, ili treće lice na razgledanje predmetne nepokretnosti;
- organizovao susret između nalogodavca i trećeg lica radi pregovaranja za zaključenje pravnog posla;
- nalogodavcu saopštio ime, broj telefona, telefaksa, ili e- adrese trećeg lica zainteresovanog za zaključenje pravnog posla, ili ako mu je saopštio tačnu lokaciju tražene nepokretnosti.
Obaveze nalogodavca - da obavesti posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavljanje posredovanja,
- da posredniku da na uvid originale isprave koje dokazuju njegovo pravo na nepokretnosti, koje je predmet prometa, odnosno da upozori posrednika na sve upisane i neupisane terete koji postoje na nepokretnosti;
- da osigura posredniku i licu zainteresovanom za zaključenje pravnog posla razgledanje nepokretnosti, na dogovoreni način i u dogovoreno vreme;
- da obavestiti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, što posebno uključuje tačne podatke o ceni, lokaciji, strukturi i dr;
- da isplati posredniku ugovorenu posredničku naknadu, i ako je to posebno ugovoreno, da nadoknadi posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja;
- da obavesti posrednika pisanim putem o svim promenama u vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, rokovima i cenom, a sve u roku od tri dana od nastale promene;
- da odmah obavesti posrednika da je lice koje je preko posrednika gledalo nepokretnost pokazalo interesovanje da bez posrednika zaključi ugovor/predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, zakupu nepokretnosti, ili obavi neki drugi pravni posao koji je posledica rada posrednika.
- Kupac/Zakupac u svojstvu Nalagodavca je obavezan da neposredno pre razgledanja nepokretnosti potiše posredniku Potvrdu o gledanju nepokretnosti, u kojoj potvrđuje da je predmetnu nepokretnost gledao posredstvom Posrednika.
- U slučaju da kupac/zakupac odbije da potpiše Potvrdu iz prethodnog stava, Posrednik nije obavezan da mu predmetnu n epokretnost pokaže. U slučaju da je Posrednik pokazao predmetnu nepokretnost kupcu/zakupcu i pored odbijanja da potpiše Potvrdu o gledanju nepokretnosti, pa kupac/zakupac ili sa njim povezana lica navedena u Zakonu o posredovanju i Opštim uslovima poslovanja, zaključi Ugovor o prometu/zakupu predmetne nepokretnosti, činjenica da je kupca/zakupca u vezu sa prodavcem/zakupodavcem doveo posrednik će se dokazivati drugim relevantim dokaznim sredstvima-svedocima, pisanom ili elektronskom dokumentacijom, sms porukama, itd.

I I I OSTVARIVANjE PRAVA NA POSREDNIČKU NAKNADU

Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u trenutku zaključenja Ugovora (Predugovora) za koji je posredovao, tj. davanja kapare ili avansa, s tim da naknadni odustanak stranaka od zaključenja glavnog Ugovora nema uticaja na ostvarenu Posredničku naknadu, osim ako se stranke drugačije ne dogovore aneksom ugovora o posredovanju. Posrednik ne može da zahteva delimično plaćanje posredničke provizije unapred, odnosno pre zaključenja predugovora, odnosno ugovora, za koji je posredovao, u skladu sa prethodnim stavom. Iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade, kao i vrsta i visina troškova za dodatne usluge posrednika, utvrđeni su Cenovnikom posredničkih usluga koji je sastavni deo ovih Opštih uslova poslovanja. U poslovima posredovanja prilikom zakupa nepokretnosti Posrednik naplaćuje od Nalogodavca – zakupodavca iznos u visini od polovine jedne mesečne zakupnine, ukoliko se izdaje nepokretnost u svrhu stanovanja i jednu celu mesečnu zakupninu ukoliko se radi o nepokretnosti koja se koristi za obavljanje neke poslovne delatnosti. Ovom prilikom, posrednik je dužan da između nalogodavca zakupodavca i zakupca sklopi ugovor o zakupu, koji sadrži minimum sledeće odredbe: zaključen je na period od minimum 6 meseci, zakupodavcu se redovno plaća zakupnina i mesečni troškovi izdate nepokretnosti, zakupac daje zakupodavcu min. jednu mesečnu zakupninu u vidu depozita, ukoliko zakupodavac proda nepokretnost, prava i obaveze iz zakupa prelaze na novog vlasnika izdate nepokretnosti. Posrednik ne odgovara za izvršavanje obaveza u ugovornom roku izmrđu ugovornih strana. U poslovima posredovanja prilikom zakupa nepokretnosti Posrednik deli Nalogodavce na pravna i fizička lica, te pravna lica kategorizuje u klijente velike, srednje i male kategorije, a osnov za kategorizaciju je veličina privrednog subjekta. Zakupci kao nalogodavci svrstani u kategoriju malih subjekta ne plaćaju posredničku proviziju osim u slučaju da direktno iniciraju posao posredovanja i provizija ne može biti naplaćena od Zakupodavca, te u ovom slučaju oni plaćaju punu posredničku proviziju u iznosu od jedne mesečne zakupnine. Nalogodavci zakupci iz kategorije srednje veličine, plaćaju posredničku proviziju u iznosu od polovine mesečne zakupnine, dok Nalogodavci Zakupci iz kategorije velih subjekta plaćaju posredničku proviziju u iznosu jedne mesečne zakupnine. Nalogodavac Zakupci koji su prilikom kategorizovanja svrstani u kategoriju malih po veličini mogu u međusobnom odnosu i saglasnosti sa Zakupodavcem preuzeti obavezu plaćanja posredničke provizije od Zakupodavca. U poslovima posredovanja prilikom zakupa nepokretnosti Posrednik u radu sa fizičkim licima ne naplaćuje posredničku proviziju od zakupca ukoliko je visina neto zakupa nepokretnosti u mesečnom iznosu manja od 300 EUR, a ukoliko je cena neto mesečnog zakupa nepokretnosti 300 EUR ili viša, zakupac je dužan platiti agenciji uslugu posredovanja u iznosu polovine jedne mesečne zakupnine. Ukoliko Posrednik u radu sa fizičkim licima zakupcima utvrdi da kod pojedinih klijenata ima posebne uslove za razvoj poslovanja (glavni uslov: da klijenat zakupac zakupljuje veći broj stanova) Posrednik ga može osloboditi plaćanja posredničke provizije. Ukoliko Posrednik u radu sa fizičkim ili pravnim licima utvrdi da oni trebaju platiti posredničku proviziju, a pri tome spadaju u posebnu kategoriju pravnih ili fizičkih lica (npr: verske organizacije, humanitarne organizacije, lica sa specijalnim zdravstvenim potrebama i sl.) Posrednik ih može osloboditi plaćanja posredničke provizije. Troškove pribavljanja potrebne dokumentacije kojom se dokazuje svojina na predmetnoj nepokretnosti (izvod iz Katastra, i sl.), a koja je potrebna za promet predmetne nepokretnosti snosi Nalogodavac, ako nije drugačije ugovoreno u Ugovoru o posredovanju. Posrednik može da ugovori pravo na naknadu dodatnih troškova nužnih za izvršenje naloga, bez obzira na uspeh posredovanja, i zatraži da mu se unapred plate sredstva za određene izdatke, ako je to izričito navedeno u ugovoru o posredovanju. Posrednik ima pravo na posredničku naknadu ako bračni, odnosno vanbračni drug, potomak, ili roditelj lica sa kojom je posrednik doveo u vezu nalogodavca, zaključi posredovani pravni posao. Ako nakon prestanka važenja ugovora o posredovanju, na osnovu otkaza nalogodavca, a u roku ne dužem od mesec dana od dana prestanka važenja ugovora, nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da posredniku plati ugovorenu posredničku nagradu u celini, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno. Ako pod uslovom i u roku iz prethodnog stava, nalogodavac zaključi pravni posao koji je u značajnoj meri rezultat posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da plati posredniku srazmernu posredničku naknadu, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno. Posrednik, odnosno potposrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako sa nalogodavcem u svoje ime, kao ugovorna strana, zaključi ugovor koji je predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor sa nalogodavcem zaključi lice koje za posrednika, odnosno za potposrednika obavlja poslove posredovanja. Posrednik nije obavezan da vrati isplaćenu posredničku nakanadu (u slučaju raskida Ugovora, Predugovora, odustajanja jedne od ugovornih strana i sl.), osim ako Ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno. U slučaju zakupa, ukoliko posrednik dovede u vezu zakupca i zakupodavca, ukoliko posrednik ima zaključen ugovor o posredovanju sa nalogodavcem – vlasnikom nepokretosti koja je predmet zakupa, vlasnik nepokretnosti je dužan da posredniku plati ½ od visine mesečne zakupnine u trenutku zaključenja posla, tj. Zaključenja ugovora o zakupu. Zakupodavac ima pravo prevaljivanja troškova posredovanja na zakupca, ukoliko zakupac prihvati da snosi troškove posredovanja. Ukoliko se zakupac i zakupodavac dogovore da trošak posredovanja ide na teret zakupca i zakupac prihvati, ali ne izmiri ovu obavezu u roku od 15 (petnaest) dana od dana zaključenja posla, trošak posredovanja dužan je da izmiri zakupodavac bez odlaganja. Bilo koje fizičko ili pravno lice može angažovati agencije Bulevar Nekretnine Niš radi pronalaženja nepokretnosti radi zakupa, s’tim da sa agencijom potpiše ugovor o angažovanju, te onda trošak posredovanja ide na teret zakupca, osim ako se stranke ne dogovore suprotno. Ukoliko se zakupac dogovori sa zakupodavcem da zakupodavac preuzme trošak posredovanja, zakupodavac je dužan da odmah, bez odlaganja, potpiše sa agencijom Bulevar Nekretnine Niš ugovor o posredovanju, i plati trošak posredovanja u roku od 15 dana.

IV ODGOVORNOST ZA ŠTETU

Posrednik u obavljanju posredovanja, odnosno drugih radnnji u vezi sa poslom koji je predmet posreovanja, mora postupati sa pažnjom dobrog privrednika. Posrednik odgovara Nalagodavcu u skladu sa Zakonom za štetu koja je nastala usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih Ugovorom o posredovanju i navedenim u ovim Opštim uslovima poslovanja od strane Posrednika. Posrednik ne snosi odgovornost ѕa izvpšenje obaveza bilo koje od ugovornih strana u prometu, koje su međusobno preuzele u zaključenom Ugovoru (Predugovoru). Posrednik ne odgovara za kvalitet nepokretnosti koja je predmet prometa, niti za skrivene mane ( osim u slučaju da mu je prodavac u pisanoj formi saopštio da nepokretnost ima skrivenu manu, a on tu informaciju prikrio od kupca).

V PRESTANAK VAŽENjA UGOVORA O POSREDOVANjU

Ugovorom o posredovanju se utvrđuje period na koji se Ugovor zaključuje. Ako nije drugačije dogovoreno, smatraće se da je Ugovor zaključen na period od godinu dana. Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano, protekom roka na koji je zaključen ( ako u Ugovoru o posredovanju nije drugačije ugovoreno), ili otkazom Nalagodavca koji se daje u pisanoj ili elektronskoj formi. Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen, može biti dat u svako doba (osim kod ekskluzivnog posredovanja, gde se rok smatra bitnim elementom Ugovora) i ima pravno dejstvo od momenta dostavljanja istog drugoj strani.

VI OPŠTE ODREDBE

Na odnose između nalogodavca i posrednika koji nisu uređeni ovim Opštim uslovima poslovanja, a nisu ugovoreni ugovorom o posredovanju, primjenjuju se odredbe Zakona koji regulišu ovu oblast i Zakona o obligacionim odnosima.